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一個炒房者自述

2017-04-13 13:44

如果不是這幾天的采訪親耳所聞、親眼所見,我無法相信這世界上竟有如此簡單而暴利的商業模式。

下個月,我的采訪對象魏廣華就要離開漳州了,尋找下一個獵物。在他的“團隊”進駐福建漳州的9個月里,這里的房價高歌猛進,他帶來的2000萬現金,也只花出去了1000多萬,現在卡里一共躺了接近5000萬現金。“炒房要的是夠準夠快夠狠,無異于刀口舔血,狠賺一把就要離場,尋找下一城。”很難想象,作為樓市炒家中的新兵,魏廣華的撈金速度竟如此之快。

下面,是記者再現的三個城市的炒樓故事。在一輪輪的房價上漲中,有的人暴富了,更多人的未來被房子裹挾,艱難前行。

1

漳州“坐莊”風云

漳州地處閩南金三角,東臨臺灣,南接潮汕,距廈門島僅40分鐘車程。這里月月瓜果應市,四季和風拂面,是休養生息的安逸之所。香飄萬里的水仙花,也將漳州的名氣播撒到全國各地,而最近半年來,其“如雷貫耳”的方式,卻是漲幅位列全國前列的房價。

“9個月時間,均價漲2倍,個別樓盤超過3倍。”在這閩南人極為重視的清明節,泉州人魏廣華卻“不得”回家祭拜先人,他“竊”以為自己為漳州房價的巨幅飆升“做了不可推卸的貢獻”。

來到漳州前,魏廣華是一家鞋廠老板,因近些年“實體難做”,加之2016年初廈門房價節節攀升,他的幾個業余炒房的兄弟都收獲頗豐,魏廣華經過縝密考察后,決定加入這支隊伍。于是,每人拿出2000萬資金,湊了接近2億元,殺到廈門島的后花園——僑鄉漳州。

“聯手坐莊”這種在股市里操縱市場的方法,也被他們嫻熟地“嫁接”到房產領域。雖然魏廣華只是個新兵,但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產市場撈金。“我以前做實體經濟,成日操心操肺勞神苦思,反而吃力不討好,但是房地產不同,只要你將局部的東西理解透徹,資金流不要出問題,你就躺在家里賺錢了,這種四五線城市,前期政府不僅不會干預,反而非常歡迎房價上漲。”剛開辟新領域不到一年的魏廣華,講起“秘籍”已經頭頭是道。

2016年6月,魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準備“大干一場”時,市區房價均價每平米約為6000—8000元,短短9個月過去,新樓盤開盤價鮮有低于每平米1.5萬元的,個別湖景、江景、學區房,甚至在2.5—2.8萬元之間。

回想起這9個月的光景,魏廣華自稱“如入無人之境”。“2016年中,廈門島內的均價已經突破4萬元,與其比鄰的漳州才六千多塊錢,當時我已聽聞漳州市區有兩片舊城拆遷,以及6個自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶,平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款,此刻拉升房價,不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需,配合一點學區房和廈漳同城化的概念,是個很適合講故事的地方。”

到漳州安營扎寨后,魏廣華他們早已事先踩好點了,首先相中當地名校漳州實驗小學的學區房——冠城國際,彼時該小區均價約為1萬元。這是個典型的“學區房”二手盤,小區內“流通盤”不到50套,介于60—80平米之間,只需不到1000萬的資金,便可一把吃下“流通盤”,這就相當于控制住了該盤近乎全部的流通市場。

這一“套路”屢試不爽,魏廣華其他9個兄弟在其他樓盤如法炮制,陸陸續續在市區掃掉接近500套小兩居,總共花出去不到1億元。這在當時,幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進駐時,剛過去三個月,而漳州的房價已被在他們的刺激下,每平米漲了近2000塊錢。

“十個人要一口氣買下這些房子不是易事,難免樹大招風。上數量級的投資,得從老家親朋好友那里借來身份證。但親朋好友畢竟有限,于是,他們就通過中介公司找農民工買身份證,之后再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明。銀行為了搶客戶,對收入證明也不會認真核查。這樣做不僅悄無聲息,還能拿到貸款優惠。”魏廣華說起如此“簡單又暴利的賺錢方式,感覺有點上癮”。

吃下市區三分之一的流通盤,僅是魏廣華的第一步驟。接下來,他們找到在當地有一定規模和壟斷地位的房產中介機構合作,開始一天一天地刷新手中房產的掛牌價格。“只要我們手上的房源一起抬價,再散布房價即將大漲的消息,在售的房東也會跟風抬價,甚至撤單觀望,這樣市面上的流通盤就不會擴大。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價,也可以直接刷新掛牌價。”魏廣華表示,聯合中介機構后,就開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑,為“廈漳同城化”、學區房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初,“廈門地鐵將修到漳州市區”的消息已傳遍漳州的大街小巷,“同城化”的概念也已經深入人心,成為市民們茶余飯后的談資,也成為房價瘋漲的催化劑。

加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需,以及泉州、廈門等省內土豪紛紛趕赴漳州掃樓,這個偏居福建東南一隅的四線農業城市,在市區人均收入約3000塊錢的情況下,市區房價卻以近乎“一天一價”的態勢,從六七千元起步,向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發。

2017年4月初,魏廣華在漳州賓館見到中國證券報記者時,滿面春風得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中,他說這輩子從未想過有如此輕松的賺錢方式,他們手上近500套房已基本都轉手,當時投出去的1.2億元,凈賺約2億元,已經開始尋找下一個城市。

“這不到一年的房價漲勢,我看在眼里,感到心酸和氣憤。在這種風氣的感染下,將來沒人愿意腳踏實地做實業。炒房團掠奪的是幾代人的民脂民膏,透支的是一個青年家庭一生的財務支出。一個炒房團就能輕松卷走2億元,5個團就是10億元,這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來后,拱手送給他們的。”漳州當地一位官員告訴記者。

2

基金經理“結伙”赴貴陽

接通胡英杰的電話時,他的語氣輕快嘹亮,顯得朝氣蓬勃,每一口都是春天的味道與希望。因為,他三個月來的調研總算塵埃落定,下一個目標就是貴陽。

胡英杰,炒家,2015年“股災”之前,他是一名有十年從業經驗的基金經理。自股災“敗光”之后,他的主營業務從炒股變更為炒樓。在深圳挖得“災后重建”的第一桶金之后,他開始尋覓下一個獵物。

“相對于琢磨不透的股市,樓市風險更小,利潤更高,更易于把握。”胡英杰似乎已經打通股市和樓市的任督二脈,“最核心的是運用杠桿原理,以小博大,借助銀行貸款把投資放大。股市的杠桿太低,買多少股票,你就要投多少錢,貴陽的樣子,我現在投個30萬塊錢,可能就可以把一個100萬的房產買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了,這個時候的收益率一下就放大4倍。”

胡英杰不是一個人在戰斗,和他一起“不務正業”的小伙伴還有五個,每個人身上都有三五千萬現金。但是,他們對銀行貸款一直情有獨鐘。即使手上有足夠的資金,也不會一次性付清。首付款比例越低,杠桿效應就越大,自有資金的回報率就越高。

“炒樓和炒股差不多,找準有題材、有概念的樓盤,聯合坐莊吃下市面上的流通盤,而且要吃小戶型,這樣成本低,收益率高。”胡英杰是2015年10月份正式“下海”的,他慶幸自己走入了“一片新天地”。

Wind統計數據顯示,從2015年6月15日開始,之后的181個交易日,A股市場共發生了17次千股跌停,占比接近10%。也就是說,幾乎每10個交易日股民就要經歷一次“股災”。

正當股民們對著A股走勢長吁短嘆,哀其不幸怒其不爭時,樓市已連創新高。“在此做一個簡單的假設,如果有人在2015年1月份時在深圳購入一套價值300萬元的房子,該房產現在市值約900萬元,收益高達690萬元。如果此人在1月4日時將用于購房的首付90萬元投資于股市,到如今能保本已算萬幸”胡英杰表示。

那么, 胡英杰這回為什么會盯上貴陽呢?“這些年我一直在關注貴陽花果園小區,該小區被譽為中國第一神盤,是亞洲最大樓盤,占地1830萬平方米,計劃入住人口50萬人。從今年1月初開始,胡英杰在花果園租下一套房,白天他有時到市內各個中介門面串門,有時在家做功課,對比貴陽與全國其他省會城市的房價差距,并試圖尋找原因。但是,晚上9點過后,胡英杰和他的伙伴們都要雷打不動地做一件事:一棟棟樓排查入住率。他們所采取的方式也簡單,在樓底下挨家挨戶數電燈,并認真做好筆記。

經過三個月的調研,胡英杰基本摸透了,花果園的入住率已經達到80%。這個“神盤”的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標。“你知道嗎,貴陽竟然還沒有地鐵房的概念。”胡英杰說,按照他過去兩年在深圳積累的經驗,兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最兇。而從縱向時間上來看,貴陽近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤,從橫向與其他省會城市的房價對比來看,貴陽與他們還差一截。

“4月中下旬住建部要公布全國70個主要城市的一季度房價走勢,貴陽肯定又墊底,這塊洼地一定會吸引游資進來。貴陽市內交通比較擁堵,也是國內比較有名的堵城,地鐵房概念肯定能火。下一步,我們的計劃是在地鐵交匯處,選擇流通盤較小的小區,一把吃掉所有的小戶型,這樣成本低,容易轉手,也容易抬起價格。”胡英杰說。

3

G縣的賣地“生意”

G縣地處“襟三江而帶五湖,控蠻荊而引甌越”的江西東部,縣城面積不過10平方公里,人均月收入2000塊錢上下,屬于靠山吃山的內陸小縣城。當地青壯年多在閩粵兩地務工,只有春節時,各地車牌會“云集”縣城,之后又冷冷清清。

2011年,江蘇“土豪”徐波來到此地經營設廠,縣城一條街道可以從頭望到尾,晚上9點過后就一片漆黑。這一年,縣財政收入5億元。徐波屬于當地招商引資“圈”過來的大款,到此后不久,G縣領導與其漸漸熟絡起來。2011年下半年的一天,縣領導找到徐波,跟他商議“干出一番事業”。

“縣領導跟我說,我們這里的住宅用地每畝大約70萬元,你回江蘇幫忙找幾位開發商過來,下一宗土地招拍掛的時候,必須幫我舉牌到250萬元以上,超出150萬元的部分,縣財政會擇機返還給你們。樓盤開發后,縣里會配合你們把房價炒上去。”一世經商的徐波當機立斷,這是一個“雙贏”的項目,他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。

徐波回憶說,“那塊地拍賣那天,起拍價是70萬元,從早上8點開始,我們6個人坐在最后排。江西本地開發商每次兩千、三千地加價,一路拍到10點鐘,我們都快睡著了,才剛剛報到95萬元。眼看著離目標價還很遠,我們第一次舉牌,報出150萬的價碼,當時所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時后,價格還在160萬元附近徘徊。眼看著快11點了,我們加快進度,第二次舉牌報價230萬元,就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。”

這塊地后來被規劃成G縣第一個人車分離地高端住宅項目,2014年開盤價是5500塊錢,在當地是“登峰造極”的高價。徐波解釋了其中的奧秘:開盤之前,就有浙江游資團隊找上門來,答應可以一次性買下三分之一房產,前提是給予內部優惠,每平米降到4200塊錢,但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。

“這是個雙贏的交易,開發一個項目所需的資金極其龐大,近些年樓市調控日趨升溫,房地產項目融資愈發困難,嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資,全靠開發商自己解決資金難題,所以財務成本相當沉重,項目開發完成后,如果銷售過慢導致資金回籠不了,資金鏈斷裂,就會形成財務危機,更嚴重就是破產。”徐波告訴中國證券報記者,這時候有游資炒房團找上門,就當是薄利多銷,解決燃眉之急,先把各種借貸還上,剩下的就可以和當地中介及游資配合,捂盤惜售,統一提價,一唱一和把房價抬起來。如果能再做通當地知名小學的工作,設個分校,那就是暴利的“學區房”項目。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價后,G縣又如法炮制出了兩個“地王”。這三塊地拍出去后,G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元,其中土地出讓金大概占到4億元。

“2016年我們的財政收入是13億元,其中預算內收入約6億元,其余的大部分是土地出讓金。”G縣財政局負責人4月1日告訴中國證券報記者,由于實體經濟不景氣,當地的工業園基本處于停業狀態,鮮有企業開機生產,財政收支壓力很大,土地出讓也是不得已。

土地財政不僅解了G縣的財政壓力,也帶富了縣城周圍的居民,依靠土地征遷補償款,他們在一夜之間暴富。原先靜悄悄的縣城,現在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象,KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿,當地多位企業老板告訴中國證券報記者,“如今新開的酒店,房間基本都配了一臺麻將桌,這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多,看了實在痛心。”

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