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雄安三縣的房子根本不值2.5萬

2017-04-13 15:22

4月1日,國家突然公布要在河北設立雄安新區,媒體稱這可能是下一個深圳或是陸家嘴,將承擔疏散北京人流量的作用。按照特殊的中國邏輯,即

1,中國買什么都會虧但買房不會虧。

2,在中國什么都可以相信市場的力量,就是房子要相信政策的力量。

兩條原則,多路炒房客蜂擁而至,搶購雄安三縣的房產。說是雄縣人從來都沒見過這么多人,也從沒見過那種帶著一百萬元現金來,一摞摞往桌子上拍,眼睛都不帶眨一下的買房者。

那么現在房價究竟多少了呢?

據新聞報道,從4月1日晚開始,來自全國各地的炒房客云集雄安新區三縣。雄縣在4月1日晚上還叫價6000元一平米的房子,在3日下午就已經上漲到了25000元一平米。面對瘋狂的炒房客,雄安新區三縣政府嚴陣以待。4月2日,三縣分別召開會議,布置管控房價相關事宜。三縣凍結全部房產過戶,本地人外地人都不能買賣。商品房一律停售,二手房中介全部關停。在建的房子一律停工,農民也不允許自建房。

雖然被叫停,依然有無數炒房者在登記購房意向

很多人在后臺問我怎么看。

我的觀點是,雄安三縣縣城的房子根本值不起這個價,雄安新區成為第二個浦東,第二個深圳的難度也非常大。

說幾個簡單事實。

1,新區建設很可能另起爐灶,而不是在現在的縣城開始建設。

無論你的家鄉在哪,如果是城市,你們那兒一定有一個叫XX新區的地方——可能沒有國家級的雄安新區受到的關注那么高,但依然可能是你們那塊最火熱的項目。

那么有幾次你看到,新區的建設是把救縣城的房子全拆了直接開建的?

有可能是有,但是很少。一般新城,新區CBD建設都像南京江寧,像上海松江新城一樣,避開老縣城,另起爐灶,開始建設。

這么做的好處是顯而易見的,一來沒有老住戶干擾,可以從頭規劃一個更科學的新城出來,要知道中央當初之所以選擇在這塊土地上建設新區,其中一個原因就是這里開發程度并不高,還有一個事實是不少專家認為北京的交通之所以無論如何都不會好,和北京無法施展開的城市規劃也不無關系。

既然是新城,肯定希望是一張白紙,而不是已經寫滿字的畫作。

所以說,你現在在他們縣城區域買到的房子,很可能到時候已經是“雄安新城”老城區,處于五環外

當然,北京五環的房價也遠遠高于2萬五一平,但是你真的以為雄安能成為第二個北京嗎?這就到第二個事實了。

2,我國至今的國家級新區已經超過18個,但又有幾個浦東新區呢?

這張圖是我國截至2016年6月的國家級新區數量,其中有成功的,有失敗的。

你會發現在一個新區開發建設是否成功上,政策因素起作用,但還有更大作用的市場,地理因素,以及更重要的歷史的進程在里面,看好雄安新區的人可能沒有考慮到。

上海浦東設立前,浦西已經是當時國內最繁華的城區之一,浦東又有港口,又恰逢我國改革開放的重要時期,在長三角一塊的積極驅動下,成為了最成功的兩個新區之一。深圳就更不談了,緊挨著香港,又直接跟著改革開放走,這些極其成功的特區,其中天時,地利,人和缺一不可。

有人說雄安新區也緊挨著北京啊,可以吸收北京的產業,和北京共同發展啊——對此我持悲觀態度,主要源于之前北京和北京周邊的發展關系。

有一個說法叫做“北京的發展阻礙了河北的發展”,其實并不夸張,是有數據支撐的。

知乎上的@chenqin就曾經做過下面兩張統計圖。

上圖的每一個散點代表了一個行業。橫坐標表示上海該行業從1998年至2007年的產出增加率減去全國該行業的產出增加率,即某行業減去全國平均水平后的「相對增長率」。縱坐標表示浙江的「相對增率」。

上圖表示,上海如果某一行業的發展比全國平均多快1%,那么浙江在該行業的發展會比全國平均多快0.15%,相關系數在1%上顯著。這是區域經濟學中很典型的圖,中心城市在某行業的發展使該行業在周邊城市也獲得了進步。這是正常情況,說明中心城市明顯帶動周圍城市發展。

上圖則是北京的情況。

他說明,北京如果某一行業的發展比全國平均多快1%,那么河北在該行業的發展會比全國平均多慢0.12%,相關系數顯著性接近10%。也就是說任何行業,只要北京發展了,河北就一定不能發展,只有北京完全不要的行業,河北才有發展的機會。在如此臨近的兩個地方,競爭關系竟然如此不講道理,這在全世界幾乎都聞所未聞。

這只能有一個解釋,那就是北京和北京周邊是競爭關系,完全起不到區域經濟帶動發展的作用,這很有可能和北京特殊的政治,文化中心以及其中濃厚的政策因素有關。但不論怎么樣,這對雄安新區的發展都不是一個好消息。

我也不是說雄安新區一定做不成,做不起來,如果中央肯砸錢,雄安新區的遷入者們又努力又牛逼,還是有可能做出一個偉大的新城的。我只是說,在一個區域的建設上,行政的力量可能并不像樂觀者們想象的那么大。

如果每一次欽定都有作用,每一紙批文都能換來一個浦東新區陸家嘴的話,也不會有那么多鬼城,空城了。

畢竟領導可能會換,政策可能知難而退,這些都不靠譜,靠譜的還是政策以外的一些元素。都黑我國是實打實的計劃經濟,但其實我國還是有很大的市場元素的。

“鬼城”曹妃甸的爛尾樓

3,其實放眼全國,炒房收益率并不高,而且越來越低

炒房界有一句話叫做“京滬永遠漲”,這句話在之前被不少人理解成“北上廣永遠漲”,“中國房價永遠漲”,于是他們在一些故事說的很好,但是地處偏僻的新樓盤買了房子,至今還套牢在里面。

其實當我們把視角從京滬上挪開,會發現我國其他地區的房價,并不是一直在漲的,有的甚至急速下跌,其中甚至包括近幾年火熱的深圳,還有更多處于去庫存階段的二三線城市,就不多說了。

所以炒房和創業,炒股一樣,形勢好的時候,無論什么人,買到就是賺到,風口上豬也能飛上天。但現在橫盤,或是整體形勢不那么好的時候,就只有那些擁有專業知識,獨到眼光,內部消息的極少數人士才能賺錢,更多的都是灰燼和塵埃。真的千萬不要以為炒房就是什么容易的事情。

一個有趣的現象是,以前全國一起說到一個新區的時候,都會說怎么在那里做實業,怎么在那里創造價值。而現在雄安新區設立,來自北京的炒房者把那里堵的水泄不通。媒體一股腦的在責怪現在人心變了,沒有過去那種實干的精神了。

但其實人還是那批人,行為本質其實還是天然逐利。那么這些年,房價究竟對我們做了什么?變得又是什么?我不方便說,但我知道大家都懂。

網友薦論

  • 只要國家政策好,一夜暴富不是夢
  • 我是容城人,不管怎么希望家越來越好。
  • 怕是北京的強迫癥又犯了哦
  • 重慶人看到了兩江新區 然而我還是住市中心
  • 我的感觸最大了 我家是雄縣的 一個普普通通的小縣城10年都沒變樣子 就最近來了很多外地人 賓館 售樓部 全滿 房價也漲了很多 不少人都說 這下好了 你家房子值錢了 反正我真不太習慣這樣
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